共同住宅 木造３階建ての計画（５ｍ擁壁のある土地）
５ｍ擁壁のある敷地に共同住宅の計画を行いましたので記載します。
５ｍの擁壁が存在し、擁壁部分には、車庫が存在していました。この擁壁の上の土地です。以前は、２階建ての木造の住宅が４つほど建設されていました。平成１０年に建築確認申請を通されているものもありましたので、２階建てに関しては、まず、この擁壁は問題ないようです。しかしながら、３階建てとなると、危険が伴います。車庫を潰して、埋めて、土地を地盤改良することで、擁壁に荷重を負担させない方向性で、計画を行います。
土地にアクセスするには、西側からの階段と、南側からの階段と東側からの階段にてアクセスが可能です。
西側から当該土地には、アクセスを行うのが段差が小さくよさそうです。
東側からの階段は お寺の参道になっているようでした。
鉄骨のベランダは除去する予定です。
東側から土地にアクセスするには、階段をあがり、階段の踊り場からさらに階段を２段ほどつける必要がありそうです。
実際の敷地状況です。地盤改良をしっかりと実施する必要がありそうです。
南向きの眺望です。３階まで建つと、眺望はとてもよさそうです。特に東側は１階でも眺望良好かとおもいます。
土地に関わる法的な規制の状況を調査しました。
①がけ条例により
擁壁から３０度の角度で 基礎の根入れが必要なようです。
②街づくり条例により
高さは １２ｍまでに抑えられています。
③宅地造成規制区域
これに関しては、昭和３７年以前に擁壁がつくられていたようです。
④第３種高度地区
(1) 建築物の高さは，20m以下とする。
(2) 建築物の各部分の高さは，当該部分から前面道路の反対側の境界線ま
たは隣地境界線までの真北方向の水平距離が８m未満の範囲にあっては，
当該水平距離に１を乗じて得たものに７mを加えたもの以下とし，真北
方向の水平距離が８m以上の範囲にあっては，当該水平距離から８mを減
じたものに0.6を乗じて得たものに15mを加えたもの以下とする。
第３種高度地区が建物の形状を決めていくかと思いましたが、神戸市に確認すると、真北方向からなので、この土地の境界線に沿ってではないため、それほど脅威ではないということがわかってきました。
土地の状態を表しています。 前面が道路境界線であり、東西に階段が存在し、南側にも階段が存在しています。
西側からアクセスし、北側の道を通り、各部屋にアクセスします。階段室型の共同住宅、木造３階建てです。
34m2の住戸が１２戸 入る計画となります。
北側の通路は、敷地内避難経路として、１５００ｍｍは最低必要となります。
片廊下型の共同住宅にしても、計画上問題はないですが、２，３階住戸ののプライバシーが階段室型よりも阻害されるのと、２，３階にあがる階段の設定がやりづらく、費用もかかり、あまりお勧めできません。
延べ床面積は４００ｍ２、各階面積は１３３ｍ２です。共同住宅は、３００ｍ２を超えると耐火建築物にする必要性があります。
また、耐火建築物ですと、バルコニーを計画する必要はないのですが、神戸市の条例で２，３階にバルコニーが必要です。バルコニーには避難器具６００角が二つ入る場所が必要になります。
プランに関しては、ＡＢＣＤと４通り設けています。
ＡＢは、寝室も南側に設けています。南側の眺望がしっかりとれ、明るく開放的なプランとなっています。
ＡＢともにカウンターキッチンですが、Ｂのほうが、収納は多くとれます。
ＣＤは、北側に寝室を個別に設定し、室を分けています。Ｄは、トイレが個別に設定されており、こちらのほうが望まれる形式なのかもしれません。そのぶんＣのバルコニーは広くなります。
土地の価格が5０００万近くあり、建設費は、１億ほど。賃料収入は、８万円×１２部屋×１２か月＝１２００万ほどでして、だいたい、利回りは、8 ％ほどの計画になるかと思います。
土地に対してのボリュームチェックプランもいれますので、また何かお力になれることございましたら、ぜひともご連絡ください。
木造3階建て共同住宅の全体像です。南側から見ています。リビングと寝室の間仕切りはガラスの間仕切りで仕切られているのがわかると思います。
各階の全体像となっています。各室の状態がどのようになっているのかわかるかと思います。
再度こちらを 眺めて頂ければわかりやすくなるかと思います。A,B,C,Dと４つのタイプがありますが、どの部屋のプランがお気に召すでしょうか？
プランA部分のリビングと寝室の状況です。
こちらも少し方向を変えてプランAをみています。南側に対して開かれた明るい部屋ができているのがわかるかと思います。
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