洋館購入アドバイス２（登録文化財）
洋館（登録文化財）を神戸市中央区で購入したいので建物をみてほしいという依頼を受けて、建物を見に行ってきましたので記載します。
外観
崖地にたつ住宅です。下の道路から、傾斜の強い道を歩いて、建物にたどり着きます。
平面図
平面図です。１階も２階もほぼ同じ形をしており、１階部分の耐震性を高めれれば、全体として 構造はだいぶ強くなるであろうと考えられます。
玄関部分です。瀟洒なたたずまいです。
内観
食堂の南側です。窓が丸窓でした。テーブル上部がバルコニーとなっており、防水のやりかえが必要になります。
食堂部分から南側をみています。
柱間がとんで、開放的な食堂部分でした。構造的には、これだけ柱間がとんでいても、きちんと補強すれば持ちます。
ホール部分です。天井も意匠されていました。ホールが広いというのはゆったりとした印象を与えます。
ホール部分南側をみています。
窓は隙間風が多いため、二重窓にすればよいのですが、意匠性が損なわれるため、購入希望者はおそらくしないであろうとのことでした。
２階バルコニーです。防水はきれていましたので、やり替えが必要です。
２階ホール部分です。天井に雨漏れ跡がみられるため、屋根は全体的にやり替えが必要となります。屋根のやり替えは３００万は最低必要であろうかと思います。また、崖地で車の搬入が難しいため、手運びとなり、見積金額がUPすることが考えられます。
２階ホール部分です。
扉など瀟洒で、現在の既製品では作れないものであり、貴重ではあります。
２階からは綺麗な夕日が見えます。
開口部も枠が作られており、雰囲気がでています。
崖地にたつため、擁壁が損じしているのですが、その部分の劣化が激しい状況でした。
建物南側の擁壁です。建物の下には地盤があり、その地盤が 崩れ落ちないように、擁壁で支えています。
いわば、この擁壁で建物を支えることになっているのですが、この部分が 劣化が激しく、だいぶ補強する必要があります。
外壁補修として、ピンネット構法を使うなどして、割れを防ぎ、雨水が擁壁の中に侵入していかないようにする必要があります。
コンクリートはアルカリ性ですが、雨水の酸性により中性化してボロボロになり、災害時に崩落する可能性があります。
建物北側の擁壁です。こちらも補修する必要はありますが、やりすぎるとお金がかかるため、優先順位をつけてまずは、南側の擁壁からされた方が良いと思いますとアドバイス。
西側の擁壁もだいぶ割れていました。
改修費用について
だいぶ費用について聞かれましたので、記載します。
全体で延床面積は１６０ｍ２ 約５０坪ほどです。
・基礎について
地盤調査をして、地盤の状態を調べて、地盤が固いようなら、ベタ基礎をやめて、独立基礎のままで補強するのが金額を抑えるには良いかと思いますが、湿気等があがってきやすく、断熱材も仕込めますので、出来れば、ベタ基礎にしたほうが安全であり、そのための費用が２００万円～ かかるかと思います。
・耐震補強について
この場合は、３００万～用意していれば、１階部分である程度十分な補強ができそうです。
・水廻りのやり替えについて
風呂 トイレ キッチン のやり替えについては、一般的なグレードのメーカー製作品であれば３００万円ぐらいで対応できそうです。
・屋根について
これに関しては、だいぶ雨漏れも進んでいますので、３００万～かかると思います。
樋も全体的にやり替える必要があり、樋の費用も掛かると思います。
・外壁の補修について
足場を建てて、施工するのですが、だいぶ傷んでおり古いため、２００万～はかかりそうです。
・内装材について
壁材や左官仕上げなどですが、個別に検討して考える必要があり、項目を挙げてどこをどう変えるか検証する必要があるため
簡単には言えませんが、２００万用意すればそれなりのものはできるかと思います。
・建具のやり替え 断熱化について
既存の壁をはがして、全ての外壁壁に断熱材をいれたいとなると、大変なことであり、かなりお金が必要になると思います。古い家は寒いため、ある程度それを我慢するか、部分的によくいる部屋だけをやりかえるか検討する必要があります。
内部建具や、外部建具は、断熱化したりすると非常にお金がかかりますが、部分的にやり替えることで 費用は抑えることはできるかと思います。
・擁壁の補修について
これに関しては、コンクリート専門業者をよんで、だいぶ予算と技術的な打合せが必要ですが、南面をまず補強して、北面と西面は順次予算が溜まり次第改修することが良いかと思います。
その他、必要な工事項目を挙げます。
解体工事 1式 仮設工事 1 式 ― 電気工事 1 式 ―塗装工事 1 式 ―左官工事 1 式 ― 内装工事（床材壁クロス貼り等） 1 式 ―諸経費 （現場管理費）1 式 ― 消費税
ということで、本体工事には、最低２０００万～（坪４０万～工事費） 外部擁壁改修は最低１０００万～
およそかかるのではないかと 当初の予想です。また崖地であり、材料を手運びとなるため、追加での費用が掛かると思われ、最低2500万ぐらいは、本体工事の予算を確保しておいた方がよさそうです。
実際には、まずは、設計契約をして、詳細を打ち合わせを行っていって、詳細を決めていかれるとよいかとご回答致しました。
アドバイス その後
さて、この建物は、崖地に存在しており、駐車場がありません。購入希望者は、駐車場を近隣で借りれないかと 色々と検討されておられたようでしたが、なかなか難しいようで、購入を断念されたようでした。
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