マンションリノベーション その2(中古物件選びのコツ)

 

写真は当社が入居している三ノ宮のマンションです。以下 記載内容は、中古物件選びのコツです。

■失敗しない中古物件選びのコツ

 

1 プロと一緒に物件を見学して必要なアドバイスをもらおう。

中古物件の良し悪しはプロでなければ見極めが難しいかと思われます。室内の見た目は綺麗でも、配管が老朽化していてすべて交換しなければならなかったり、壁内や天井裏の断熱材が不足していたりと、見えない部分に問題がかくれているケースもあります。内装と設備機器だけを交換するつもりが、床や壁を壊して貼りなおすような大工事になってしまうこともあります。もちろん、見えない部分は、プロでも目視確認できませんが、軽くたたいてみたり、竣工年月日をしらべたり、外装の状況から、どの程度劣化しているのかをある程度予想することは可能です。物件を購入する前から、先に依頼先を決めて、物件探しから相談することが良いかと思われます。

 

2 竣功した年、分譲と施工会社を必ず調べて納得してから購入を。

マンションの耐震診断には、多額の費用がかかるため、個人で依頼するのはほぼ不可能。また、耐震補強についても個人レベルで行える工事は残念ながらありません。しかしながら、近年の大規模地震の影響を鑑みて、マンション全体で建物の耐震性を調査するところもでてきました。そうした物件では、管理組合に問い合わせれば、状況を教えてもらうことができます。昭和56年5月以前に建築されたか、そうでないかが一つの目安となります。

 

3 物件価格だけでなくいつまですみたいのかを基準に

築年数の古いマンションは、手ごろな価格が魅力的です。リノベーションを前提に古いマンションを購入するという場合も多いようです。ところが、一般的なマンションの寿命は50,60年といわれています。場合によっては、建物の老朽化問題に直面することになるかもしれません。いつまで住みたいのかを決めて、物件価格だけで飛びつかず、長期的なビジョンをもとに物件を選ぶのが賢明です。

 

4 希望のリノベーションができるのか マンションの構造を確認

マンションリノベーションでは、建物そのものの構造により、できる工事とできない工事があります。中高層マンションに多いラーメン構造は、柱と梁で建物を支える構造のため、間仕切り壁を取り払うスケルトンリフォームも可能です。一方、低層マンションに多い、壁と床などの面で建物を支えるため、住居内に撤去できない壁が存在する場合もあります。間仕切り壁を無くして、部屋同士をつなげたい。スケルトンリフォームで間取りを変えたいなどの希望がある際は、その希望をかなえれる工事ができる構造かを確認しておく必要性があります。さらには、床下の構造も確認したいところです。マンションでは床下に排水管があり、水が流れるように勾配をつけて設置されています。この排水勾配を確保できる範囲であれば、水廻りの移動は比較的楽にできます。一方、排水管が下の階の天井裏を通っている場合は、移設工事が難しくなります。床下のスペースが狭く、十分な勾配を付けられない場合は、室内の床を軽く上げ、その下に配管を通します。

 

5 管理規約も事前に確認

構造のほかにリノベーション工事に大きくかかわるのが、マンションごとに作成している管理規約です。共用スペースの使い方やゴミ出しのルールが定められているほか、リノベーションに関する取り決めも定められているため、あらかじめ確認しましょう。

遮音性を重視して、使える内装材を限定しているマンションもあります。床に使えるものは、カーペットのみという場合もあるため、フローリングを希望する場合は要注意です。また、バルコニーや玄関ドア、サッシなどには、手を加えないのが一般的なルールとなっています。工事を行ってもいい曜日や時間帯についても、事前に確認が必要です。制限が厳しいマンションでは、工期が大幅に遅れることも可能性としてあります。

 

6 給湯機 電気の容量 エアコン用の穴などの確認を。

古いマンションでは。、給湯器の能力が16号程度であったり、電気の容量が30アンペアである場合もあります。現在の暮らしに合わせるためには、設備の交換が必要になるため、事前にっ確認する必要性があります。キッチンと浴室で同時にお湯を使う場合は、給湯器の容量は最低でも20号は必要です。また、食洗器やIH調理機など使用する電気量が大きい電化製品を設置する場合は、それに見合うアンペア数に契約しなおす他、分電盤に予備のブレーカがあるかどうかも調べる必要性があります。エアコンを設置するにも、壁に専用の穴が必要であり、室外機置場の確保が可能かの確認も必要です。室外機置場の位置も、、調べておく必要があります。

 

マンション物件内見時のチェックポイント

【バルコニー テラス 玄関ポーチ】

・外壁材のひび割れ,はがれ,変色・シーリング材の劣化・床材のひび割れ雑草の発生・排水口の錆・手摺の腐食・ガラスのひび割れ・樋の変形破損ずれ・配管配線部分の隙間

 

【室内の仕上げ】

・壁 柱 梁の表面のはがれ ひび割れ・床材のひびわれ 床鳴りきしみ・天井のひび割れ腐食

【水廻り設備】

・給水管の材質・給水の水量の不足・給湯器からの漏水跡・排水管からの漏水臭気など・換気扇の換気量不足 動作不良 異音 ・火災報知器があるか

【その他】

・床の工法 天井の工法 排水管の位置 ・防犯対策(玄関ドアの鍵の数、窓の鍵の仕様、ガラスの仕様)・安全対策(転落の恐れのある窓の手摺)・窓の断熱性・エアコンの位置・電気の容量・分電盤の回路わけ エアコンの専用回路があるか

 

■マンションリノベーションでできること できないこと

 

・天井

〇構造体の内側のリノベーションは自由なので内装の変更は可能

 

・間仕切り壁

〇壁紙など内装材の変更は可能

△室内の間仕切り壁は、撤去や移動が可能だが、構造壁の場合は移動できない

 

・サッシ

〇内窓をつけて二重サッシにすることはできる。

△サッシをまるごと交換することはできない。管理規約によっては、ガラス部分のみ交換できる

・電気配線

〇コンセントや照明器具の移設と増設はできる

・バルコニー

〇床や外壁に固定しないもので、緊急時の避難の妨げにならないものを設置することはできる。

× フェンスや手すりに手を加えることはできない。

 

玄関ドア

〇ドアの内側の塗装や交換はできる。

×ドア自体の交換はできない。

・給排水設備

〇キッチン 浴室 トイレの設備は自由に変更できる。キッチン浴室の移設はできる

排水勾配がとれる範囲なら排水管の移動もできる。

△トイレの排水管は多少なら移動可能。

 

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