オフィスリノベーション (外壁改修 トイレ エントランスの改修等 空部屋再生 保険請求)神戸市近郊 事務所再生

神戸市近郊の某所にてオフィスビルのリノベーションをおこなった。外壁の改修と、鉄部塗装、トイレやエントランス 廊下の共用部の改修、室の改修工事である。

全体的に、オフィスをエレガントなものとし、税理士事務所や、弁護士事務所等が入居してくれるようなビルの再生イメージとした。
外観も塗装を行い、ビル全体を一新できるものとなった。

外壁塗装を行い、築30年ほどのビルが蘇った。

エントランスロビーも暗いため、明るく華やかなものにすることが必要であった。イタリアのペルリーノという大理石をエントランスホールに貼り、照明をうまくあてることで、ビルがエレガントなものとなった。エントランスを明るく華やかな空間にすることは、オフィスビルにとってとても重要なことである。 石に照明をあてている状態である。

女性用トイレである。茶色を基調として、照明をあて、くつろげる空間を目指した。お化粧直しができる。従前は、トイレが状態が見栄えが良くなく、女性が使いづらい状況が存在した。女性がお化粧直しをできるトイレの要望がクライアントより存在した。トイレ室内は、内装材と照明の工夫や、窓を丸窓のにするなどの計画をおこなった。男性用トイレである。

従前のビルの外壁の状態である。だいぶ劣化していて、補修して塗装する必要性があった。

従前のエントランスの状態である。全面にタイルがはってあり、暗くあまり居心地の良い空間とは言えない。これをどのように華やかなエントランスにしていくかが大きな課題であった。
各階平面図である。

一階平面図である。

結果として、現在、弁護士、行政書士、税理士の入るビルとしてテナント集客も成功しているようである。
建物保険に、クライアントは入っており、大雨等の漏水被害が存在したため、保険金の請求を行い、十分な資金を得た。それを改修費用にまわすことができたことも成功の一因であった。

建物の保険請求は、こちら得意としていますので、もし、建物の保険に入られておられて、保険を使いたい事象がございましたら、お気軽にご相談ください。

以下、当初のリノベーションの検討段階での指針を述べる。

まず、当初の打ち合わせで、クライアントにどのようなサポートができるのかを文書にて提出。それに従って調査を行い、建物の現状の問題点をまとめあげることにした。

改修工事の流れ
 ■流れ
 建物診断と意見徴収→劣化診断報告書→基本設計、修繕の検討→基本計画の決定(工事内容、資金計画の決定)→施工会社の選定(見積もり依頼、工事内容と金額の最終チェック)→工事の発注→工事説明会(近隣挨拶)→定例会議(進歩状況の確認、監理者からの報告、設計変更)→竣工(竣工検査、竣工図書の受け取り、精算)→今後の検討(長期修繕計画の見直し、アフターケアの確認)

■コンサルタントの役割
建物診断での現状の仕様と劣化、問題点の確認、修繕緊急度、修繕提案などを報告
→修繕設計の案、改良の提案、概算費用の算出と資金計画のアドバイス→今後の中長期的な計画のアドバイス→設計作成→工事請負契約書類の作成、質疑応答の対応、見積書の査定、設計変更の対応→施工計画の確認、設計図書と施工状況がきちんとあっているかを確認、予想外の事態への対応、設計の変更や別途発注の取りまとめ、工事中の各種監理(工程計画、仮設計画の承認、施工調査立会い、マーキング、各種テスト確認、色彩計画などの承認、各種提出書類の内容検討、工程確認、追加変更の確認、完了検査立会い確認、竣工図書の確認→記録の整理、長期修繕計画の見直し、維持管理の助言、定期的な検査

調査後、以下のことを現状の問題点としてまとめた。

■建築工事
 ・ALC外壁修繕工事(パラペット廻り、タイル浮き、欠損、ひび割れ)
 ・塗装工事(外壁、鉄部 扉、サッシ、バルコニー手摺、屋上設備機器)→色彩計画
 ・防水・シーリング工事(屋上、バルコニー、階段など)
 ・建具・手摺取替え工事(ドア枠撤去、防火戸、ドアヒンジ調整)
  →結露対策
 ・エントランスの改修(床、壁、天井、仕上げ材、サイン、集合郵便受け、照明器具の刷新)
 ・防災設備(消化、警報、避難、消防用水、避雷針、排煙オペレーター等)
 ・トイレの改修 2F男子 3F女子 4Fトイレは物置などの設置以外は現状維持
 ・バリアフリー(手摺の設置、滑りにくい床材の変更、室内の段差なくす、スロープの設置等)
 ・防犯改良(シリンダーの交換、ドアの交換、監視カメラ〔防犯性能やコスト、工事手間を考えると最も現実的〕)
 ・金物取替え、メンテナンス(アルミ、ステン、鉄)
・外構、工作物の維持管理と改修(案内板、駐車場の屋根、樹木、駐車場のライン引き)
・各フロアー、水道メーターの設置
・管理人室の改修
・外壁、窓の断熱化 窓、二重サッシ、ペアガラス化、玄関扉の断熱化
・給湯器、共用部照明の節電仕様
・共用部廊下壁のクロス変え、建具のダイノックシート貼
・空き部屋の改修 室内のカーペット化、壁クロス変え、天井のやりかえ Pタイル洗い
・ピクチャーレールの設置、ブラインドの除去

■機械設備
 ・排水 通気設備
  排水方式(ディスポーザー設置等)
 ・ガス配設備 劣化調査(配管材料等)
 ・空気調和設備(エアコン、換気設備)
・電気設備(動力幹線ケーブル、電話設備、TV、自動火災報知機、避雷針)
→電気容量の不足
 ・情報通信設備(LAN、アンテナ、インターホン)→通信情報設備高度化への対応
 
■付加価値をどこに見出すか?
コミュニティー、喫煙室、店舗。
・屋上の電気配線の経路変更の検討。
(屋上が掃除しやすいようにできないか?)

・事務所のクロス張替えとブレーカーの調整は今回工事で施工。

・地デジアンテナに関しては動いてもらう。

・エアコンに関して、経年劣化があるため取り替える方向で検討。

・空き部屋は改修する方向で検討。

・便所は4Fは男女兼用、3Fに男子、2Fに女子便所とする。
(フロアで2,3Fは男女どちらがよいか?)

・物置と湯沸しスペースは確保する。また掃除用にバケツへ水を入れる水栓の確保。

・屋上は今回の検討項目には入れない方向で。

トイレに関しては他のオフィスも詳細に調査してまとめあげた。

トイレが汚く、女性が使いづらいということが状況として存在していた。

オフィスのトイレをリサーチした。

 オフィスのトイレ

 トイレで用を足す以外ですること(アンケート)
 男・・・・・・・洗顔、歯磨き、休憩、身繕い
 女・・・・・・・化粧、身繕い、歯磨き、休憩

 ・清潔     
・清掃方式を湿式から乾式へ変更
 床材はタイルから塩ビシートまたは塩ビタイル
 壁材はタイルからフィルム張りもしくは化粧ボード

 ・快適 
    
・鏡とガラス、間接照明で空間の拡がりを感じさせる
・ブース間仕切りは天井まで伸びる仕上げ
・ブース内、小便器に手摺設置
・小便器の低リップ化 汚垂れ石設置
・ブース内に二連紙巻器
・歯磨き器
・小便器の上部に書類が載せられる返しのついた
・ハンドライヤー
・電気温水器

 ・女性配慮   

・化粧スペース 生花を飾るスペース
・手洗い器 女性は顔を洗わないためサイズを縮小
(鏡に近くなり化粧しやすい)
・洗面器と洗面器のピッチを900mmから600mmまで短く。
・手荷物置き場 小物棚
・鏡は化粧時に隣人の顔が映りこんでこないように個別化。
・サニタリーボックス

        
 ・節水    
 ・自動洗浄 自動水栓

 トイレは上記のことを踏まえて設計することにした。

さて、調査を行い、概要をまとめた結果、上述したような工事をおこなった。

また、以下のような、今後のこのオフィスビルの指針を掲げることにした。
 

■建築工事
 
・ALC外壁修繕工事タイル浮き
・塗装工事 外壁タイル部
・防水工事(屋上、バルコニー)
・建具・手摺取替え工事(防火戸)
・エントランスの改修(サイン計画)
・防災設備(避難、避雷針等)
・バリアフリー(手摺の設置、スロープの設置等)
・防犯改良(監視カメラ〔防犯性能やコスト、工事手間を考えると最も現実的〕)
・耐震診断と構造補強(筋交いを増やすか)
・店舗部分の改修
・風除け室の設置 
・外構、工作物の維持管理と改修(案内板、スロープ、車止め、樹木、自転車置き場)
・各フロアー、水道メーターの設置
・駐車場の雨除け 白線ライン引き
・階段部分の壁、天井クロス貼り、床カーペット敷き
・四階のトイレの改修
・四階テナント部屋の壁の改修
・省エネルギー化 目的 経費節減 快適性の向上
・熱の出入りの多い最上階と妻側の部屋の断熱化
・ソーラーシステム
・屋上敷地内緑化
・雨水利用
・EL、給湯器、共用部照明の節電仕様
■機械設備
 ・排水 通気設備
  排水方式
 ・ガス配設備 (配管材料等)
 ・空気調和設備(エアコン、換気設備)
・電気設備(動力幹線ケーブル、電話設備、TV、自動火災報知機、避雷針)
→電気容量の不足
 ・情報通信設備(LAN、アンテナ、インターホン)→通信情報設備高度化への対応
 

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