住宅調査・診断 中古住宅を購入するコツ
中古住宅を購入する際に、忘れてはならないコツが、住宅診断（ホームインスペクション）と瑕疵保険加入です。住宅診断とは、買主が安心して中古住宅の購入を可能にする建物調査の事です。住宅購入時に外観と室内を調査し、被害があれば修繕します。また、インスペクションを行うと瑕疵保険給付又は耐震適合証明書を発行できます。その書類が存在すれば、中古住宅購入時に住宅ローン減税200万円、登録免許税2%→0.3%等の大幅な減税効果があります。
詳しく記載すると、建物インスペクションとは、構造体である、柱、梁に異常がないか、屋根、バルコニー等に雨水侵入の経緯はないか等を目視確認し、安心して、中古住宅の購入を買主にしてもらえるようにする建物調査のことです。住宅を購入する際に、蟻に柱等が食べられていないか、雨漏りが存在していないかを外観から調査し、被害のある場合は、修繕します。修繕したのちに、瑕疵保険に加入して頂き、購入時より、おおよそ１年間 保険金1000万円の保証を行い、建物の被害がある場合は、保険請求を行い被害を直すことのできる制度となっております。住宅の状況調査・検査結果を既存住宅の購入判断などに利用することができます。建物の劣化状態の調査・検査が中心で、劣化状態については、複数の項目で実施します。
高橋建築事務所の強み
ホームインスペクションは2018年度４月より宅建業法の重要事項説明に明記された比較的新しい国の制度です。しかしながら当社は、神戸市すまいの耐震診断員として100件以上の中古住宅の耐震診断を行い、改修工事は50件ほどを行ってきた会社実績がありますので、既存住宅のスペシャリストとして現況調査を行うことができます。
費用は現況調査が5万円、瑕疵保険加入が5万円です。
※神戸市の補助金を使う場合は補助金申請費用として2万4千円計上し、現況調査が5万円、瑕疵保険加入が7万4千円となりますが、補助金制度で、調査に2万5千円、保険加入に3万7千円の補助金がつきますので実質6万2千円となります。
※図面が存在していない場合は、別途費用が2万円～発生する場合があります。
ホームインスペクションの事例紹介
玄関廻りの住宅診断事例
玄関廻りを確認したところ、食害の可能性があることを認識。その他玄関が吹き抜け構造で、玄関上部のガラスもペアガラスではないため、室内の暖かい蒸気が玄関で結露するという事象も検討されました。
トップライト廻りの住宅診断事例
ガラス支枠材の損傷原因を特定するために、ベランダからホースを引っ張り、上から水を撒くと約１分ほどでガラスより漏水が見られたため、雨漏れによる原因と特定しました。
床下・小屋裏の住宅診断事例
床下や、屋根と天井との空間である小屋裏に、担当者が進入し移動可能な範囲で調査を行います。小屋裏の換気が十分でないと湿気や熱気がたまり、木造住宅の場合は構造部材が腐蝕する事があります。
瑕疵保険付保・耐震適合証明書のメリット紹介
※耐震適合証明書は築25年以上のRC造の中古住宅購入の際によく用いられます。
減税メリット
国が中古住宅の売買件数を欧米並みにおしあげたい為に多くの減税制度を採用しています。
- 住宅ローン減税最大200万円まで
- 登録免許税の減免(2.0%→0.3%)抵当権設定(0.4%→0.1%)
- 不動産取得税の減免
- 与税の非課税措置(700万円まで非課税)
- 相続時精算課税制度の特例(2500万円まで非課)
- 長期譲渡所得の課税の特例(10年超の長期不動産を譲渡して中古住宅を取得する場合の譲渡所得に対する所得税、住民税の非課税措置)
その他のメリット
100%保証するものではありませんが、下記に挙げたメリットが期待できます。
- 不具合や改善点、補修が必要な箇所がわかる。
- 中古住宅のメリット・デメリットを知った上で判断できる。
- 報告書はリフォームや修繕工事を依頼するときの参考になる。
- 購入者に安心感を与えることで販売しやすくなる。
- 購入後のクレーム・トラブルを減らすことができる。
- 販売前に補修・リフォームすべき箇所がわかる。
その他
対象となる人
- 中古住宅及びマンションを購入する人
- 自宅の売却を検討している人
- 自宅のリフォームを検討している人
必要書類
- 住宅の建築確認申請書類、検査済書類、建築計画概要書
- 住宅の位置図面、住宅の平面図、登記事項証明書、固定資産評価証明書等
毎日無料相談実施しています！
