兵庫県神戸市 住宅診断/耐震リフォーム/新築注文住宅

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住宅診断事例

2018/08/10

ホームインスペクション

トップライト下の ガラスの支枠材に 損傷が見られたために 住宅診断で 指摘した場所を 補修した。 当初の原因は 二つ考えられた。

①階段上部 の トップライトであったため 吹き抜けで 水蒸気が 天井まで上がり 結露によって、支枠材が損傷した。
②ガラスの つなぎ目の トップライトのシーリングの劣化による雨漏れ

原因を特定するために ベランダから ホースを引っ張り 水を 上からかけることとした。 水を撒くと 1分ほどで  ガラスより 漏水が見られたため 雨漏れによる原因と 特定した。 しかしながら、結露も 十分考えられる要素であり、できるなら、このガラスも複層ガラスとして 内外部の温度差がないようにしたほうが良いと思う。 原因が特定できたため、補修方法も、屋根に上り、今一度ガラスのシーリングを打ちかえるか トップライト自体を塞いでしまうかが検討された。 トップライトを塞ぐ行為は、雨漏れには有効であるが、足場をたてて、施工しなければならないため 費用が多くかかることが予想された。 よって シーリングを 今一度 入念に打設することで雨漏 れに対応することとした。 屋根勾配がきついため、ロープをはって 命綱を引いてから慎重に施工を行った。 ガラスのつなぎ目の鉄の被せをとると、シーリングが劣化していた。 写真によるテープを張った部分をすべてシーリング打設し、対応した。 住宅診断では、トップライト廻りの漏水は十分 注意する場所であり、現代的な技術で 適切に補修を行うことが重要だと考えている。

中古住宅 現況調査 ホームインスペクション 1

クライアントよりホームインスペクションの依頼があり、玄関廻りに蟻の食害が見受けられるため、一度確認してほしいということであった。

 当初、玄関廻りを確認したところ、確かに、食害の可能性があることが認識された。その他、玄関の構造が吹き抜けとなっており,また、玄関上部のガラスもペアガラスではないため,室内の暖かい蒸気が、玄関で結露するという事象も検討された。

工事にとりかかった。

食害の恐れのある上枠をとりはずしたら、写真のように隙間があり、そこから雨水が侵入してくることが予想された。

本来、左官工事で外部モルタル・塗装仕上げのところ直に窓台にアルミの見切り板を取り付けている状態であった。

コーキングも縁が切れており、内部から確認したところ光が見えている状態であり、ここ全体で雨水侵入していたと考えられた。

工事は、上枠をすべて除去し、新たに下地を組んで防水シートを貼り、モルタル押えをして、なおかつ庇上部に水切りを設けた。内部も上枠を取り付け塗装を行い、防水対策を万全なものとした。

恐らく、雨水の侵入が一番大きな原因であったと考えられる。蟻の羽も存在したため,食害も存在した。

2018/07/28

中古住宅を購入するコツ

①ホームインスペクションによる住宅瑕疵保険の加入 もしくは 耐震適合証明書の使用

購入前に我々のような建築士に住宅診断を依頼して、報告書や証明書が発行されると、購入の際 以下のような減税制度が存在します。

住宅ローン減税最大200万円まで   登録免許税の減免(2.0%→0.3%)抵当権設定(0.4%→0.1%)  不動産取得税の減免

ぜひご利用いただけましたらと思います。

 

②購入前の建築士による聞き取り調査

これからお住まいの住宅にどのような夢を抱かれているのかを検討くださり、それを話し合います。購入予定の住宅で、想いが可能かどうか吟味致します。

物件購入前に設計者に求められることは,どの程度のリフォームが可能かの展望を示すこと。既存空間の大きな特徴を捉え、クライアントの望むライフスタイルが可能かをアドバイスしたいと考えています。今現在お住まいの 満足な所、不満足なところを洗い出し、納得のいくまで検討したいところです。また、建物だけでなく、その土地の持つ、周りの環境、法的な制限、30年後まで見据えた視野も必要かと思われます。

違法建築でないか、耐震性を満たしているのか、構造体に雨水進入がないか、が情報として最低限必要であり、最も重要な判定要素となります。確認申請書や検査済証を確認することも重要ではありますが、無申請の増改築を経ている場合は、違法となっている可能性もあります。また、耐震性能については、地盤沈下や基礎の傷み具合、昭和56年建設かどうかが分かれ目となります。

昭和56年度以前の建物の 木造戸建て住宅の 耐震診断は、無料です。(神戸市)

 

設計時には、費用対効果を考えた間取り計画、耐震設計,断熱設計がポイントです。新築並みの性能基準に改善しようとすると,建て替えたほうが安くなる場合もあります。工事では、解体して初めて見えてくる欠陥もあるので、状況にあわせてデザインや取り合い調整していく必要性があると思われます。コストアップにつながるので、緊密な連絡を行い調整します。

 

また、当方の事務所は、国土交通大臣登録 既存住宅状況調査技術者が2人おります。購入前に、主に、防水と構造体に関する調査を行い、報告書を提出する 建物インスペクション(調査)を積極的に行っております。(有料 応相談)

スタッフ紹介

高橋 利郎
2005年 東京大学大学院工学研究科建築学専攻修士課程卒業
  • 神戸市住まいの耐震診断員
  • 既存住宅現況調査技術者
  • 国土交通大臣登録 RC 木造 鉄骨造 耐震技術者講習修了者
高橋 眞治
人間は文明とともに進化するが、一方伝統、環境、文化を守り続けていくこと抜きでは生きていけない。古いものを守り、現実をつぶさに見据え常に自己の感性に挑戦し続ける自分でありたい。
  • 兵庫県ヘリテージマネージャー
  • 兵庫県景観アドバイザー
  • 神戸市住まいの耐震診断員
  • 既存住宅現況調査技術者
  • 国土交通大臣登録RC木造耐震技術者講習修了者

毎日無料相談実施しています!

弊社では住宅診断、耐震リフォーム、デザインリフォーム、新築注文住宅等、幅広くご相談に対応させていただいております。相談は一切無料です。また弊社では、個人のお客様だけでなく、リフォーム等される法人の工務店様へ構造的な側面からお力になれます。お気軽にお問い合わせ下さい。
・耐震診断無料(S56年以前建築の住宅)
・図面作成無料

連絡窓口

有限会社 高橋建築事務所
本社:〒651-2275 神戸市西区樫野台3
事務所:〒651-0083 神戸市中央区浜辺通6-1-1
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E-mail:toshiro@arch-takahashi.com


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