兵庫県神戸市 住宅診断/耐震リフォーム/新築注文住宅

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監理業務の流れ

2018/10/09

I邸 ビフォーアフター と 設計から工事 竣工までの全体の流れ

 

 岩井邸 耐震 水廻り 間取り リノベーション全体の流れ

①現状の把握 と 図面作成
水廻りをやり替えたい旨と 耐震工事の 話を頂く。
耐震診断は無料(役所に建築概要書等の書類が存在すれば)
当初予算は500万円

②耐震診断を行う。三次元のモデリングによる構造解析→設計契約

③台所と食堂の間仕切りを取り払い一室空間へ。
耐震補強の構造解析
  図面作成

④予算の調整 

外壁の工事。玄関扉入れ替え 断熱工事
浴室を12*16から16*16へ大きくする
二階和室を寝室に。外構工事 見積もり
耐震工事 130万 水廻り300万 間仕切り改修200万
外壁工事 120万 外構工事 100万 設計料 75万
+ 消費税        合計 おおよそ1000万円

⑤工務店決定 内装材 フローリング クロス 水廻りメーカー決定

⑥工事着工  外壁工事 耐震構造工事 水廻り 外構 竣工
        台所と食堂の間の壁と柱を取り払う際 梁補強
        耐震補強工事と金物 構造用合板確認
        風呂場の土台の腐食取り除く。

設計期間 2018年3月中旬~5月初旬
見積調整期間 2018年5月~7月中旬
工事期間   2018年7月下旬~10月初旬

2018/08/17

家づくりマスタースケジュール

家づくりのスケジュールと費用の支払いに関して記載します。

①設計期間

基本設計 プラン提示により承認して頂ければ設計契約→実施設計(完了後 設計料の2割支払い) 構造設計→ 

見積もり期間 → 見積もり調整 → 

建築確認申請図面作成 → 建築確認申請提出 → 工事請負契約の締結 → 地鎮祭 近隣挨拶→ 施工図作成 チェック →確認済み証受領 → 

②工事着工について

着工(工事費の前払い金3割 設計料の3割支払い)

→墨だし 基礎図面確認 土工事 →基礎の配筋検査 基礎コンクリート打設→二階の配筋検査 二階コンクリート打設 → 建具図面の確認 家具の施工図の確認 → 屋根の配筋検査 → 上棟 → 屋根工事の施工確認 外壁工事の施工確認 建具工事の施工確認 設備配管の施工確認 内装下地の確認 足場解体前外壁周りの確認 仕上げ工事の施工確認 家具の確認 設備機器の動作確認 → 完了検査 → 設計検査 写真撮影など → 竣工 引渡し (工事費の残り7割の支払い  設計料の5割支払い)

基本設計
基本となる建物の構成を組み立てることを意味します。
主に建物の構造 ボリューム 諸部屋の構成 開口部の位置や素材感などの決定
給排水 空調換気の検討

実施設計
家具の構成方法 素材感 住宅設備機器の選定 照明器具の選定
照明のあり方 スイッチの位置や種類 コンセントの位置や種類
窓の開き方 ガラスの種類 錠の有無 建具の開き方 素材感
防犯対策 床壁 天井の素材感
展開図はこのころに仕上がります。

2018/08/10

すべて見せます!リフォームの流れ

木造戸建て住宅デザインリフォームの流れについて
(耐震工事と間取りの大幅変更のリフォーム)
1 メールにてリフォームの相談をうける

2 クライアントとの初回面談 ヒアリングを行い設計提案を行うことを受諾する

3 現地調査 住宅の内外部の調査を実地。図面がない場合は実測を行い、  手書きの図面を作成 壁の位置、劣化状況、床下、屋根裏の調査

4 耐震診断の実施 構造的にどこが弱いのかの確認

5 プレゼン 企画提案 クライアントとの打ち合わせ1回目

6 設計契約を締結 クライアントの要望に基づきプランを変更 クライアントとの打ち合わせ2回目

7 耐震補強計画を策定 上部構造評点1.0以上となることを確認

8 プレゼン案と補強計画を提案 クライアントとの打ち合わせ3回目
  家具採寸

9 水廻りに関連するショールームを訪問 クライアントとの打ち合わせ4回目   キッチン、トイレ、ユニットバス、洗面台等の確認

10 展開図の作成 クライアントとの打ち合わせ5回目   各部屋の打ち合わせ

11 施工者見積もり用の実施図面を用いて、工事内容を確認    クライアントとの打ち合わせ6回      

12 一連の図面の作成      概要書 特記仕様書 現況一階平面図 現況二階平面図 改修一階平面図    改修二階  東西南北立面図  断面図 展開図(各部屋ごと)    基礎伏図等(必要に応じて)  電気機器リ  スト    電気設備図(必要に応じて) ハーフユニットバス詳細図    キッチン詳細図

13 見積もり依頼 工務店に見積もりを依頼

14 現場説明 戸建て住宅の場合は 競争見積もりではなく特命で依頼する場合が多い。   耐震工事がしっかり施工可能な工務店の中で、相見積もりを取る場合が多い。

15 設備調査 配管ルートがどのようになっているのかを確認。道路脇の駐車場の汚水   雑排水桝 雨水桝を調査

16 工務店から見積もり提出 詳細見積もりを査定 減額案についての提案を行う   クライアントとの打ち合わせ7回目

17 予算の調整 見積もり落ちや優先順位を確認しながら,予算の最終調整を行う。

18 工事契約 設計者 施工者 クライントが一同に会し,工事契約書を締結

19 近隣挨拶

20 着工 着工式を行う。

21 施工者と解体工事の打ち合わせ

22 解体工事の状況を確認 在来浴室の廻りがシロアリの被害を受けていることを確認等
  現場打ち合わせ1回目

23 解体工事の状況の最終確認 シロアリの被害の最終確認    現場打ち合わせ2回目

24  解体工事の状況を確認し,構造補強計画の内容確認。    増設した基礎の状態をチェック。現場打ち合わせ3回目

25 構造補強工事についての状況確認。土台や柱の設置が始まる。    現場打ち合わせ4回目

26 クライアントの工事現場訪問    シロアリの被害範囲の確認。補強方法の変更に伴う細かい間取りや窓の位置の変更について説明する。仕上げ材についての最終確認       現場打ち合わせ5回目 クライアントとの打ち合わせ8回目

27 構造補強の状況確認 金物による補強について確認     現場打ち合わせ6回目

28 外装下地 防水 断熱施工等の確認 現場打ち合わせ7回目 

29 電気設備の配線等、家具の打ち合わせ 現場打ち合わせ8回目

30 外壁の色 内装材の色 外構の照明等 打ち合わせ     クライアントとの打ち合わせ8回目

31 水廻り器具の施工等 現場打ち合わせ9回目

32 内外装仕上げの施工状況の確認 現場打ち合わせ10回目

33 巾木の取り付け等最終仕上げ工事について確認    現場打ち合わせ11回目

34 照明器具の取り付け 現場打ち合わせ12回目

35 設計 施主検査

36 引渡し

2018/08/08

リフォームの 順序 流れ

プランニングから完成まで リフォーム内容の検討から工事完了まで、ポイントを把握して、やってよかったと実感できる納得のリフォームを実現させてください。

リフォームの流れ 順序

リフォーム内容の検討、情報収集→資金計画→依頼先選び→プラン内容の検討→見積書→契約→工事→竣工

①フォーム内容の検討、情報収集

リフォームをスタートさせるにあたり1冊のノートを用意。家族会議や、施工会社 との打ち合わせ内容などを記入してください。アイデアや口コミ情報もメモしてお きましょう。現在の住まいで不都合なところ、使い勝手の悪い所を具体的に書き出 してみます。一人一人が意見を出し合い、リフォームプランをたてましょう。 成功の秘訣は情報収集にあり!

プランづくりや仕上がりイメージを掴む為の情報 ・住宅建材や設備機器の情報 ・依頼先選びの情報 ・費用の目安の情報 ・法律や管理規約の情報  (建蔽率や容積率、外壁や窓などに防火性能などの法律の調査) ・建物の構造の情報

②資金計画

大規模増改築では融資制度や補助金制度の活用も検討するとよいでしょう。工事には追加が発生することがあるため、余裕のある資金計画をたてましょう。 まず、20歳以上の個人が、親や祖父母から住宅取得、改築等資金を贈与により受けた場合、贈与税が2500万円まで非課税となります。 公的ローンと民間ローンが存在。公的ローンには住宅金融公庫融資、財形融資があり、民間ローンには、銀行ローン、ノンバンクローンなどがあります。公庫融資は金利変動のない低利で、比較的長期に借りられ、バリアフリーや耐震工事になどに優遇されます。
  一方、職場に財形貯蓄制度のある勤労者が利用できるのが財形住宅融資です。財形貯蓄を一年以上続けていて、残高が50万円以上ある人が融資を受けられ、リフォーム資金としても利用できます。融資限度額は残高の10倍以内で、4000万円が上限で工事費の80パーセントまでが限度となっています。これには様々な条件があります。耐震性を高める目的のリフォームには特別の融資制度があります。住宅ローン減税制度があり、年末ローン残高の1%が所得税より10年間控除されます。    リフォーム工事は、たとえ小規模でも職種は新築と同じです。仕事のボリュームは少ないのに、職人は同じだけいるわけで、それだけ割高になります。また、解体すると予想以上に傷んでおり、予算オーバーとなる場合もあります。予算には余裕を持ってください。

③依頼先選び  

耐震工事等を行える工務店は、特殊となりますので、行えるかどうか 確認する必要性があると思われます。また、補助金を使用するには、兵庫県などの公的機関の承認のある工務店に依頼する必要性があります。

④見積書 

プラン内容の検討 見積書を受け取ったら、内容が提示した条件や希望に沿ったものかをチェック。総額だけをみるのではなく、工事内容や使用する材料をよく調べてください。単価がだせるものが、「○○工事一式」などと記入されているものは要注意。特に最終見積書は、使用する建材や機器の品番が間違っていないか、不明瞭な項目はないかをしっかりチェック。

⑤契約

小さな工事でも、口約束で工事を進めてしまわずに、必ず契約書を取り交わすことが肝心です。契約書には金額の他、工期や引渡しの期日、支払い方法などが明記されます。契約時には、契約書以外に契約約款、設計図面、仕様書、見積書などが添付されます。しかしながら、工事が遅れたときや第三者へ損害を及ぼした時の取り決め、瑕疵がある場合の責任など契約書には記載されていない重要事項が書かれています。

⑥工事中

工事前には必ず近隣の方々へ挨拶しましょう。設計事務所が、工程表どおり工事がすすんでいるか、工事の手順や使われている材料などを監理します。プラン変更や追加をするならば必ず見積書をつくってもらい、工事の内容を書面や図面で明確にすること。 工事中は、状況を確認し、図面通り工務店が施工を行っているか確認します。また、解体してみて、初めて、浴室水廻り関係の木材が、浴室からの結露や、外部からの雨水侵入により、木材が腐朽していたり、木材に蟻による食害が存在することもあります。構造躯体に関わる金物等 きちんとした施工をしているのかの確認も必要です。

⑦工事完了後

プランどおりに工事ができているか、壁紙はきれいに張られているか、浴室などの排水はスムーズかなどを業者と一緒に調べます。不都合があれば手直しを行う。設備機器は保証書などの確認を。リフォームにかかわる書類や図面などはファイルにまとめて保管。リフォームして生まれ変わった住まいを長く快適な状態に保てるように定期点検とメンテナンスを行う。

2018/07/10

茨木市 I邸 水廻りと耐震改修その他工事②

前回の茨木の改修工事の続きです。

水廻りの改修の打ち合わせを行う。 6 パターンを提案した。

A はキッチンの位置は元のまま、台所の間仕切りだけを取り払う案。 B は、キッチンを南側に配置し , 間仕切りを取り払う案。 B ´は、 L 字型キッチン。 C は、北側キッチン。 C ´は、 L 字型キッチン。 D はカウンター型キッチン。クライアントの選択は、当初 B であったが、その後の打ち合わせで結局 A となった。クライアントは右利きの為、右廻りのキッチン作業を行うことが有利であると申し上げた。買い物を、冷蔵庫に入れる→キャベツ等をとりだす→水洗でキャベツを洗う→台でキャベツを切る→コンロで焼く→配膳をする。この一連の作業を鑑みてキッチンを設計することが重要である。右回りにこだわれば、この場合 A か  C’ が当てはまるが、一般的には、カウンター型の D を選ばれる方が多い。しかしながら、子供いる家庭は、カウンター型を選ばれる状態が多いが、夫婦2人だけの家庭では、カウンターキッチンを選ばれないことも多い。様々な生活様式と好みによるが、カウンターは家族数が多い場合に有効かと思われる。

パースはカウンターキッチンのもの

結局 以下のような 改修となった。改修範囲をしっかりと記載します。

今回、工事としては、トイレ2個、キッチン、風呂の水廻りの改修と耐震工事、風呂を大きくしたことに伴う壁の位置の変更、食堂の床が上がっているため床のやり替え、外壁改修、カーポート設置、庭の整備が工事の主体となった。

2018/07/09

茨木市 I邸 水廻りと耐震改修その他工事①

大阪近郊 某所にて 耐震診断と水廻りの改修と耐震補強工事の計画を行った。

① 打ち合わせにて図面作成。 クライアントの要望は水廻りの改修と間仕切りを取り払い一室空間にする間取りの変更 , 外壁の修繕 , 室内を断熱材を入れて暖かくする等であった。間取り変更に伴い、壁や柱を取り払う必要性があるため、耐震診断と補強が必要であった。図面が存在しなかったため図面を採取。

② 耐震診断を実施 地震力に対して、評点が 1.0 以上あれば、建物は持ちますが、結果は1階東西方向 0.88  南北方向 0.68  2階東西方向 0.97  南北方向  0.85 であった。1階の南北方向が特に弱いことが判明した。

耐震診断3次元 モデリング

③耐震補強計画を策定  評点を1以上とした。  南北方向の壁は、重点的に筋違をダブルで 入れ、構造用合板で補強を行う。

④キッチン廻りの 配置をいくつか 提案を行った。

図はイメージパース。

⑤外壁工事とともに 工務店に相見積をお願いし、予算調整を行った。

スタッフ紹介

高橋 利郎
2005年 東京大学大学院工学研究科建築学専攻修士課程卒業
  • 神戸市住まいの耐震診断員
  • 既存住宅現況調査技術者
  • 国土交通大臣登録 RC 木造 鉄骨造 耐震技術者講習修了者
高橋 眞治
人間は文明とともに進化するが、一方伝統、環境、文化を守り続けていくこと抜きでは生きていけない。古いものを守り、現実をつぶさに見据え常に自己の感性に挑戦し続ける自分でありたい。
  • 兵庫県ヘリテージマネージャー
  • 兵庫県景観アドバイザー
  • 神戸市住まいの耐震診断員
  • 既存住宅現況調査技術者
  • 国土交通大臣登録RC木造耐震技術者講習修了者

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弊社では住宅診断、耐震リフォーム、デザインリフォーム、新築注文住宅等、幅広くご相談に対応させていただいております。相談は一切無料です。また弊社では、個人のお客様だけでなく、リフォーム等される法人の工務店様へ構造的な側面からお力になれます。お気軽にお問い合わせ下さい。
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